《不动产登记规程》（TD/T 1095—2024）4.6.2.3规定，因不动产权证书或者不动产登记证明遗失、灭失等原因，不动产权利人申请补发的，不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明直接作废原不动产权证书或者不动产登记证明，将有关事项记载于不动产登记簿，向申请人补发新的不动产权证书或者不动产登记证明，遗失、灭失声明页面存档。问：被遗失、灭失的不动产权证书或者不动产登记证明是否自不动产权利人的遗失、灭失声明在不动产登记机构的门户网站上刊发时起作废？

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    笔者认为，不动产权利人在不动产登记机构的门户网站上刊发的遗失、灭失声明不能直接作废原不动产权证书或者不动产登记证明，被遗失、灭失的原不动产权证书或者不动产登记证明自“补发”事项记载于登记簿上时起失效、作废。

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    在不动产登记实务中，《不动产登记暂行条例实施细则》第二十条第一款规定，不动产登记机构应当根据不动产登记簿，填写并核发不动产权属证书或者不动产登记证明。质言之，登记机构（自然资源管理机关）经审核，将准予登记的不动产物权和其他法定事项记载在登记簿上后，基于登记簿上的记载填写并向权利人颁发证明其享有不动产物权和其他法定事项的权益的不动产权属证书或者不动产登记证明。换言之，核发不动产权属证书或者不动产登记证明是登记机构实施不动产登记行政行为的结果的表现形式。

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    笔者认为，不动产权利人在不动产登记机构的门户网站上刊发的不动产权属证书或不动产登记证明遗失声明，属于启示类文书的一种，就自己的不动产权属证书或不动产登记证明遗失一事，通过声明的方式向社会公众表明自己现时不掌控此不动产权属证书或不动产登记证明，以警示社会公众，若此不动产权属证书或不动产登记证明出现时，持有人不是权利人，小心上当受骗。因此，申请人刊发的遗失声明属于其民事行为的体现。如前所述，核发不动产权属证书或者不动产登记证明是登记机构实施不动产登记行政行为的结果的表现形式。行政行为，是指行政主体依法行使行政权力，对行政事务和公共事务进行管理、提供服务的法律行为，具有权威性、强制性，行政相对人及其他相关当事人应当敬畏和服从。因此，如前所述，不动产权利人在不动产登记机构的门户网站上刊发的不动产权属证书或不动产登记证明遗失声明，系民事主体作出的民事行为，无权作废作为不动产登记行政行为结果表现形式的不动产权属证书或不动产登记证明。

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    按前述《不动产登记暂行条例实施细则》第二十条第一款规定，不动产登记机构根据不动产登记簿上的记载填写并核发不动产权属证书或者不动产登记证明，表征的是登记簿上现时记载的不动产权利或其他法定事项。按《不动产登记规程》（TD/T 1095—2024）A.2.2.5之K）规定，登记机构根据不动产登记簿上的记载填写并核发不动产权属证书或者不动产登记证明后，应当将不动产权属证书或者不动产登记证明号码记载在登记簿上。因此，申请人因不动产权属证书或者不动产登记证明被遗失、灭失申请补发时，自登记机构将“补发”事项记载于登记簿上时起，“补发”行政行为生效，登记簿上记载的原不动产权属证书或者不动产登记证明号码失效，申言之，该号码表征的原不动产权属证书或者不动产登记证明失效。登记机构基于此向申请人填写并颁发与被遗失、灭失的不动产权属证书或者不动产登记证明载明信息同一的新的不动产权属证书或者不动产登记证明。

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    概言之，申请人因不动产权属证书或者不动产登记证明被遗失、灭失申请补发时，作为不动产登记行政行为结果表现形式的被遗失、灭失的不动产权属证书或不动产登记证明，只有登记机构生效的“补发”行政行为才能使之作废、失效。不动产权利人刊发的作为民事行为的遗失声明，无权使之作废、失效。

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